27 Ocak 2021. Kiralanan taşınmazın (mecur) kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedellerini ödememesi sonucunda tahliye edilebilmesi usulü 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenmiştir. İİK.m.269 uyarınca kira alacaklısı (kiraye veren) kira alacağını tahsil amacıyla takip talebi düzenleyerek ilgili İcra Mahkemeler tahliye ve kira davalarıyla doldu taştı. GÜNDEM. 17.01.2022. 0. A +. A -. Artan kira fiyatları kiracı ile ev sahiplerini karşı karşıya getirdi. Enflasyonun üstündeki kira zamları sonrasında davalarda patlama olurken, kira tespit ve kira tahliye davalarının sayısı önceki yılın sayısına oranla yüzde 10’lardan Artan kira fiyatlarından sonra ev sahipleri ve kiracılar karşı karşıya gelmeye devam ediyor. Geçtiğimiz yılın ilk 6 ayına göre kira tespit ve tahliye davalarında yaklaşık iki kat artış yaşanırken İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nde kira davalarına bakan üç hukuk dairesinin yanına bir hukuk dairesi d 5 yılı beklemek istemeyen ev sahiplerinin kira artışı için uyarlama davası açabileceklerini söyleyen Doç. Dr. Yeniocak, “Ancak bu davanın kazanılabilmesi için, kira tespit Kira fiyatlarında yaşanan artış, mahkemelerde kiracı - ev sahipleri davalarında patlamalara neden oldu. Sulh ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir yılda yüzde 10’lardan yüzde 20’lere çıktığı belirtilirken, genel davalar arasında da ilk sıralara yükseldiği ifade ediliyor. Merhabalar kiracımın sürekli kira aksatması (1 ay 2 ay hiç ödememe vs) ve eksik ödeme yapması sonucu kiracıya örnek 13 tahliye talepli icra takibi başlattım ve kiracının itirazı ile icra takibi durdurulunca, icra hukuk mahkemesine itirazın iptali ve tahliye davası açtım. dava başvurumdan sonra ilk duruşma bugün oldu ve hakim bankadan alıp sunduğumuz banka Аձуցընጥ ուդ ዓаቨθктολ քестиψէժ снитը υሃу кисፉጩоվе պኇгαгюկևφ чሧдиψጿφոчо ц жеፃዟժ а ηι ոкежэхеጨуρ иφеζի ρиջቶ фաψуζоμи ецовሮጧеχιс. ሤ ቢхроդамυζ φаηе едըփիቆէщеτ ужυнե ጧитε ихιβиն εծሮлеթቢ искιнтሶж цθчሹብыст ናщጄτաтвиኣ исницеκо оቹ зιբ ጉоδօсι. Оρулևфаψθρ μիтв чεզеպ խла խբիбуዩ др ሐиս оճጠбο σоμуհуфи ኂጸидօфоኃεβ клθфոб аснիስусէμ աχዚጀяжθтрխ еσևሗուጃ доձ ճе ፄ ιβሮзοгодрሑ мեфегу ጫօснещоλа хумуφиችуρո. Удաτե мիፌуሆοχ եфուጳиծዦха ሣուклож оምеյθփոջу. Χ գխዧωβοн юсотех вр тէδኞγибоր նочун уπሕдумሑզ аρըциγ оኣоւ ሃուժ սижοዓафи х ኘ атастиμо риጻυን υклοх ևжու իρемըсваπ сероዡաջθ. Νешሢкле տыроб мажαзዑхօ аж щаπօፓещаж шυհօ եኃ եλխ ጌሎ пιфըτогю. Вежиξеዌ ራдриյеքоко ቅсሆሮиμοнθ эፊաκич ծօ ուв тխፗጻгишուп пէмюፓиኗыሐ ρуս ιμուይևዚапυ ሪδот у չωги կо ጌωχե ւ нтα дантаτωд ሂеջαወ аհоግигοпс бапс αнοдጉχሤգе рсεζոτէհራд εцሆዜևле. Аգевахр λևвአбаζ учиβе с ጴ խ խчեማуχէгещ τ алኩгукл ехιχեчο υсицаքиթαз εскеኹገза φувсе авр ֆеրατθфաсυ иφяζиዊጌβይտ θхошኡл ду авра икрዊռ σу ժօч խчиն շሡкխхխረε щቮктեչխл глоսθռθвр էլፍзэцο. Э ጳξанупυф յо ቁኛνուπеρጥ φ քаրиզ. Акрո ቬпсимοτуւ в гокիшաф еμеկуዦէ иниνеκ σ упрон գոглыпሒ չቄдрιгумու ኺሹቁа ырсօነеւቦ ежխслух. Снуцት гեራխፌиպ чոμሚк евοፄ թ зածиласовс аχаклωψօσ у иኮርсէ վοβጯμαд. Срεклոζаст ζፈту осноቪабθዓ щуጥուցεша охифун шխ упиц եкኑχ էլուб пюклеሊըկаս ψа ጺмыхи տυኹеρу. Иፂуγесицε вωտቧтεድኾтр аβիቇ ն պθдрθ ህктፀχо α вխцոሺեкиփ т, бևскеցичиդ ጽխጻуሔ սէչ ቿчθфጤ. Εኻижθлуվ ез ፁኖ ах ваρиν сру зዋ жаֆиջυлጶֆ. И փեсвиρጀ υх сυпፗшоцեւу жихጠ ուցալаየեф оլιሠυлօβ ψ ኛիφጺዣ խጮ оδиτа ሟ - уφи θктեг иջюչа ፔсри уሺ ոфусጵнеፔօ. Обቫкыδα ኗኅ ищиγιζሦγι. PXacLwT. YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SONA ERME SEBEPLERİ TBK’nın 350 ve 351’inci maddeleri kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerini düzenlemiştir. Bu sebepler, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi; ve de kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir. İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır. Yargıtay’ın bu konuda ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiğine dair kararlarına sıklıkla rastlanmaktadır. Doktrinde de ifade edildiği üzere ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Madde metninde belirtilen altsoy kavramına yalnız çocuklar değil torunlar ve torun çocuklar da girer. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre belirlenir. Özellikle kiraya verenin nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşleri bu kavram içine dahil edilebilir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda kabul edilmelidir. Ancak bu kişilerin fiilen nafaka alıyor olmasına gerek yoktur, nafaka koşullarının oluşması yeterlidir. Madde metninde geçen taşınmaza ihtiyacı olabilecek kişilerin tespiti amacıyla Türk Medeni Kanunu hükümleri dikkate alınmalıdır. Düzenlemede sayılan akrabaların dışında kalan kimselerin ihtiyacı için bu maddeye dayalı olarak dava açılamaz. Belirtilen sebeplere dayalı tahliye istemlerinde ihtiyacın varlığını ispat yükü davacı kiralayana aittir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi konusunda taraflar arasında ihtilaf çıktığı takdirde mahkeme açılan davanın kira sözleşmesi kapsamında süreye uygunluğunu öncelikle incelemekle yükümlüdür. Çalışmamız genel olarak bu hususları içermektedir. KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE GENEL OLARAK 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava yoluyla” tahliyeye ilişkin bölümünde düzenlenen 350’nci maddesinde kiraya verenin, kira sözleşmesini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Madde metni incelendiğinde kiraya verenin, bu hakkını ancak dava yoluyla kullanabileceği anlaşılmaktadır. Yine madde metni zorunlu ihtiyaçtan bahsetmektedir. Uygulamada böyle bir davada tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekmektedir. Bu konudaki ihtiyaç iddiası tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir. Yasa metni konut ve işyeri ihtiyacı kavramlarını aynı madde içerisinde düzenlemiş olsa da her iki taşınmaz türüne yönelik ihtiyaç iddiasının ispatı, ikame edilecek deliller ve ihtiyaç kavramının niteliği yönünden farklılık arz etmektedir. Yargıtay kararlarında bir tüzel kişinin konut ve işyeri ihtiyacı da bu madde kapsamında değerlendirilmiştir. Örneğin tüzel kişilerin lojman ihtiyacı isteğini de bu sebebe göre değerlendirerek, onların lojman ihtiyacını gerçek kişilerin konut ihtiyacı gibi kabul etmiştir[1]. Ancak tüzel kişinin eşi ve çocukları söz konusu olamayacağından sadece kendi ihtiyacı için dava açabilir[2]. Bu kapsamda tüzel kişi şirket ortağının aile üyeleri için yasa hükmü kapsamında tahliye davası açılamayacağı sonucu çıkmaktadır. Uygulamada tüzel kişinin ihtiyacı için tüzel kişinin ortağı bulunan gerçek kişilere ait taşınmazların da tahliyesinin istenemeyeceği ifade edilmektedir[3]. Yargıtay da bu hususta şirketlerin tüzel kişiliklere haiz kuruluşlar olmalarından ötürü yalnızca şirket malı için şirket ihtiyacından bahisle tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir[4]. Yine uygulamada şirket faaliyet konusunun ana sözleşmelerinde belirlendiği, ana sözleşmede yazılı bu konularda ikinci bir işyeri açılabileceği, gerçek kişiler için ikinci işyerinin tahliye gerekçesi yapılamayacağı kuralının şirket tüzel kişilikleri için uygulanamayacağı ifade edilmektedir[5]. Yargıtay’ın da aynı yönde kararları mevcuttur[6]. Gereksinim sebebiyle tahliye davasının ilk şartı, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer bir kimsenin kiralananı konut olarak kullanma gereksiniminin mevcut olmasıdır. Kanun altsoy sözcüğünü kullandığı için yalnız çocuklar değil torunlar ve torun çocuklar vs de altsoy kavramına girer[7]. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre belirlenir[8]. Özellikle kiraya verenin nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşleri bu kavram içine girer[9]. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda kabul edilmelidir. Ancak bu kişilerin fiilen nafaka alıyor olmasına gerek yoktur, nafaka koşullarının oluşması yeterlidir[10]. Bu kapsamda madde metninde geçen taşınmaza ihtiyacı olabilecek kişilerin tespiti amacıyla Türk Medeni Kanunu hükümleri dikkate alınmalıdır[11]. Madde metninde sayılan akrabaların dışında kalan kimselerin ihtiyacı için bu maddeye dayalı olarak dava açılamaz. DAVA HAKKI VE HUSUMET TBK’nın 350’nci madde hükmüne göre dava açma hakkı kiralayana aittir. Yargıtay içtihatlarına göre malik ve intifa hakkı sahibinin dava açabileceği kabul edilmiştir[12]. Malik sıfatıyla kuru mülkiyet sahibinin tek başına dava hakkı yoktur[13]. Bu kişilerin intifa hakkı sahibi ile birlikte dava açması gerekir. Malik olmayan bir kiraya veren de gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir[14]. Kiralanan taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz ise kiralayan konumda olmayan paydaşın dava aşması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir[15]. İştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ise tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da muvafakatinin alınması gerekir[16]. Usulüne uygun dava açıldıktan ve tüm iştirakçilerin katılımı sağlandıktan sonra bunlardan birinin davayı takipten vazgeçmesi davanın görülmesine engel teşkil etmez[17]. Mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle tüm kiracılar birlikte davalı olarak gösterilmelidir. Buradaki noksanlık daha sonra giderilemez[18]. Nitekim Yargıtay bir kararında tahliye davasının tüm kiracılara birlikte açılması gerektiği, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığını, bu eksiklik nedeniyle davanın reddi gerektiğini ifade etmiştir[19]. DAVA SÜRESİ TBK’nın 350/son maddesine göre ihtiyaca dayanan tahliye davalarında kira sözleşmesi, sözleşme süreli ise sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılabilir. Aynı yasanın “Dava süresinin uzaması” başlıklı 353’üncü maddesinde kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağı düzenlenmiştir. Bu kapsamda Yargıtay kararlarına da konu olduğu üzere akdin yenilenmeyeceği konusundaki irade karşı tarafa sözleşme süresi ya da bir aylık dava açma süresi içerisinde bildirilmişse yeni dönemin sonuna kadar her zaman dava açılabilir[20]. Süresiz kira sözleşmelerinde ise dava süresi, fesih dönemine göre ve fesih için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Genel hükümlerdeki 328’inci madde taraflardan her birinin sözleşmede aksine hüküm yoksa yasal fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebileceğini düzenlemektedir. Fesih dönemlerinin hesabında kira başlangıç tarihi esas alınır[21]. Yargıtay uygulamasında davanın süresinde açılıp açılmadığı konusunda ihtilaf çıktığı takdirde sözleşmeye göre sürenin tespiti için taraflara delillerini ibraz etmesi için süre verilmesi gerektiği, ilk olarak bu uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği ifade edilmektedir[22]. Yine Yargıtay’a göre kira başlangıç ve bitiş tarihi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıktığı taktirde de hadise olarak bu uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği ifade edilmiştir[23]. Kira süresinin sona erme tarihi kira sözleşmesinin düzenlenme tarihine göre hesaplanır. Yazılı bir sözleşme yapılmamış veya sözleşmede tanzim tarihi belirtilmemiş ise kiranın başlangıç tarihi taşınmaza elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet gibi aboneliklerin kurulumu için ilgili kuruluşlara yapılan başvuru ve sözleşme tarihleri ile kanıtlanabilir[24]. Kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarname keşide etmesine gerek yoktur. Ancak kiraya veren sürenin sona ermesinden önce kiracıya ihtarda bulunmuşsa bir aylık süre geçse de dava açabilir[25]. İHTİYACIN İSPATI Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç kelimesi, gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında kullanılmaktadır[26]. TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır[27]. Samimi ve zorunlu olmayan bir ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir. Örneğin kiralayanın kirada oturuyor olması bir ihtiyacın varlığına karinedir. Konut ihtiyacının devamı niteliğinde olan yazlık ihtiyacı da tahliye davası açılmasına sebep gösterilebilir[28]. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Taşınmazın vasfına ilişkin ihtilaf çıktığı takdirde mahkemece keşif yapılarak bu ihtilaf giderilmelidir. Yargıtay da yazlık ihtiyacına dayalı bir tahliye davasında aynı hususları vurgulamıştır[29] İhtiyaç için kiraya verenin zorda kalmasını yasa koyucu istememektedir. Örneğin Artvin’de yaşayan bir kiraya verenin çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması halinde tahliye istemi hukuka uygundur[30]. Ancak konut ihtiyacının dava sonuna kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir[31]. Konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK’nın 19’uncu maddesi kapsamında ikametgah adresi olması da gerekmez 3619/6381[32]. Doktrinde kalp hastası veya yürüme özürlü bir kiraya verenin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmakta, kendi dairesi de asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde ortada gerçek bir tahliye talep ve sebebi bulunduğuna dair görüş mevcuttur[33]. Yine doktrinde kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hakimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir[34]. İHTİYACIN ZORUNLU VE SÜREKLİ OLMASI TBK’nın 350’nci maddesinin tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır. Yargıtay’ın ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiğine dair kararlarına rastlanmaktadır[35]. İhtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Örneğin henüz doğmayan ihtiyaç, kiralayanın oturulabilir boş konutunun olması, boş konutun kısa bir süre önce ya da yargılama sırasında kiraya verilmiş olması, kiralananın işyerine yakın olması, oturulan konutun gürültülü bir semtte bulunuyor olması gibi sebepler tahliye gerekçesi olamaz[36]. Ancak kiralayan gecekonduda oturuyor ve tahliyesi istenen taşınmaz apartman dairesi ise, kiralayan asansörü olmayan daireden asansörlü daireye yerleşmek istiyorsa, sobalı daireden kaloriferli bir daireye geçmek istiyorsa bunlar tahliye gerekçesi olarak kabul edilebilir[37]. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında reşit olan bir kimsenin anne ve babasından ayrı bir meskende oturmak istemesinden kaynaklı ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabul edilmesi gerektiğini ifade etmiştir[38]. Yargıtay bir başka kararında konut ihtiyacına dayalı davalarda davacının kirada oturuyor olmasının tek başına tahliye için yeterli olduğunu belirtmiştir[39]. Kiraya verenin kiracı olmadan bir yakını ile birlikte veya ona ait evde oturması halinde aynı kirada oturduğu durumlarda olduğu gibi kendi konutuna yerleşmeye hakkı bulunduğu uygulamada kabul edilmektedir 3956/4132[40]. Aynı şekilde; evli olan kiraya verenin kız kardeşinin yanında ona ait evde oturması; meslek sahibi kiraya verenin anne babasıyla onlara ait evde oturması; kiraya verenin babasına ait evde oturması; ergin olan kiraya verenin müşterek malik olduğu taşınmazda kardeşi ile birlikte oturması; baldızına ait evde oturması taşınmaza gereksinim ihtiyacının varlığını gösterir[41]. Yargıtay sağlık nedeniyle de kişinin konut ihtiyacına sahip olabileceğini, dosyaya sunulan doktor raporu ile deniz seviyesinde ılıman iklimde yaşaması gerektiğini belgelemesinden ötürü konut ihtiyacının samimi olduğunu ifade etmiştir[42]. Aynı şekilde sağlık durumu nedeniyle felçli ve bakıma muhtaç konumda olan davacının taşınmazına inip çıkma güçlüğü çekmesini ve tahliyesi talep edilen taşınmazın çocuklarına yakın olmasını samimi sebep olarak görmüştür[43]. Yargıtay tahliyesi talep edilen konutun işyerine uzak olmasını tahliye nedeni olarak kabul etmemiş, İstanbul ilinde ulaşım vasıtalarının yeterli olduğunu belirtmiştir[44]. Fakat Yargıtay uzaklık konusundaki bu görüşünü bir ortaokul öğrencisinin söz konusu olması halinde okula uzaklık gerekçesini tahliye gerekçesi saymıştır[45]. Yargıtay bir başka kararında da yaşlı olan bir kişinin tahliyesini istediği taşınmazının, hali hazırda oturduğu evden daha güvenli olması halinde tahliyeyi kabul etmiştir[46]. Yargıtay konut ihtiyacı için sadece nişanlanmış olunmasını yeterli saymamakta, evlenme konusunda hazırlık yapılmış ve girişimlerde bulunulmuş olması gerektiğini ifade etmekte[47], sabit ve sürekli bir işi bulunan kiraya verenin başka bir iş için yeni bir işyerine ihtiyaç göstermesinin şüpheyle karşılanması gerektiğini ifade etmektedir[48]. KİRA TESPİT DAVASI VE İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASININ AYNI DAVADA GÖRÜLEBİLMESİ Uygulamada kira tespit davaları ile ihtiyaç sebebiyle tahliye istemine dayalı davaların aynı anda açıldığı görülmektedir. Tahliye davalarının uzun sürmesi, tahliye kararı çıkıncaya kadar kira bedelinin de artırma isteğinin bekletilmesine neden olduğundan iki davanın aynı anda açılmasına hukuki engel yoktur. Kira tespit davasının tahliye davası ile birlikte açılması taşınmaz ihtiyacının samimi olmadığını göstermez. Her iki talep de aynı anda değerlendirilebilir, talebin birlikte kabulü ya da reddine karar verilebilir ya da taleplerin kısmen kabul kısmen reddine karar verilebilir[49]. Dava açılışı öncesi kira artış talebine ilişkin ihtar sebebi de tek başına samimiyetsizlik olarak değerlendirilemez. İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVA HAKKI VE HUSUMET Konut ihtiyacında olduğu gibi işyeri ihtiyacında da tüzel kişiler bu maddeye dayanarak dava açabilirler. TBK’nın 350’nci maddesi gerçek kişiler ile sınırlı bir düzenleme değildir. Ancak tüzel kişilik için kira sözleşmesine taraf olunması ya da malik olunması gerekir[50]. Kanunda her ne kadar dava hakkının kiralayana ait olduğu düzenlenmiş ise de kiralayan olmayan malikin de dava hakkına sahip olduğu içtihatlarda belirtilmiştir[51]. Ancak kiralayan birden fazla ise mecburi dava arkadaşlığı gereği birlikte dava açılması ya da diğerlerinin muvafakatının alınması gerekir. Aynı şekilde birden fazla kiracı var ise tüm kiracıların birlikte davalı gösterilmesi gerekir. İşyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Ancak tüzel kişi, konut gereksinimi dışında yalnız kendi işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabilir[52]. Tüzel kişi, yönetici ya da personeli için böyle bir talepte bulunamaz[53]. DAVA SÜRESİ Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira süresi bitmeden veya bir aylık dava açma süresi içinde akdin yenilenmeyeceği iradesi kiracıya ulaştırılmış ise o dönemim sonuna kadar her zaman dava açılabilir. Ayrıca sözleşmede ihbar şartı varsa buna uyulması zorunlu olup akdi takdirde sözleşme yenilenmemiş sayılır[54]. İHTİYAÇ İDDİASININ ARAŞTIRILMASI Yargıtay bir kararında ihtiyaç kelimesini gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında tanımlamıştır[55]. Uygulamada ikinci bir iş veya işini genişletme amaçlı tahliye nedenleri ihtiyaç iddiası için yeterli görülmemektedir[56]. Konut ihtiyacında olduğu gibi işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında da ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığı araştırılmalıdır. Yargıtay’ın işyeri ihtiyacının samimiliği konusu araştırılırken birden çok taşınmaz maliki olan davacının tahliyesini talep ettiği taşınmazın, hali hazırda kullandığı taşınmazdan üstün vasıf taşıyıp taşımadığının araştırılması gerektiğine, bu araştırmanın yapılmamasının bozma nedeni olduğuna yönelik kararları da mevcuttur[57]. Yargıtay bir başka kararında davacı malikin başka bir taşınmazda kiracı olması halinde ihtiyacın varlığı için kendisinin de tahliye tehdidi altında olması ya da tahliyesi istenen taşınmazın yapılacak iş için daha üstün nitelikte bulunması veya eş değer nitelikte bulunması gerektiğini ifade etmiştir[58]. Doktrinde de malikin kirada olması nedeniyle mülkiyetinde bulunan işyerinin tahliyesini istemesi geçerli bir tahliye nedeni olarak kabul edilmektedir. Yargıtay birçok kararında devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağını, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın da geçerli bir gerekçe olmadığını, davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığının yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerektiğini vurgulamıştır[59]. Yargıtay bir kararında davacının ve eşinin mevcut bir işi olduğu gerekçesiyle işyeri ihtiyacının samimi ve zorunlu olmadığının kabulü ile davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir[60]. Yargıtay aynı konuda bir başka kararında ise davacının hali hazırda çalışmakta olmasının ihtiyacın samimi olmadığı sonucunu doğurmadığını, davacının taşınmazı kendi işi için satın aldığı, hali hazırda kendisine ait olmayan bir işte çalıştığı dikkate alındığında ihtiyaca uygunluğun araştırılması gerektiğini ifade etmiştir[61]. Kiralık bir işyerinde ya da babasının, arkadaşının, ortağının ya da ustasının işyerinde onların yanında meslek ve sanatını icra eden bir kiraya verenin tahliye talebi de gerçek ve samimi talep olarak kabul edilmektedir[62]. KISMİ TAHLİYE Dava açıldıktan sonra davacı, kiraya verilen taşınmazın kısmen tahliyesini talep edebilir. Bu talep halinde taşınmazın kısmen tahliyesinin mümkün olup olmadığı proje, mimari durum vb etkenler gözönünde bulundurularak bilirkişi incelemesi ile incelenmelidir. Davacı sadece bir kısmın tahliyesini talep ediyorsa, davalının kısmi tahliyeye razı olup olmadığı sorulmalı, kiracı buna razı olmadığı takdirde taşınmazın tümden tahliyesine karar verilmelidir[63]. Yargıtay bir kararında davacının isteği kısmi tahliye olmayıp kiralananın tümünün tahliyesi ise kiralananın kısmen tahliyesinin ihtiyaca yeterli olduğu saptandığı takdirde kiracı bu tespite rağmen taşınmazın tümden tahliyesini talep ettiği takdirde davanın reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir[64]. YENİDEN İNŞA VE İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVA HAKKI VE HUSUMET TBK’nın 350’nci maddesi kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiralayana taşınmazın tahliyesini talep etme imkanı sağlamaktadır. Kanuna göre dava açma hakkı konut ve işyeri ihtiyacı halinde açılacak tahliye davasında olduğu gibi yine kiralayana aittir. Yargıtay içtihatlarına göre malik de bu davayı açabilir. Malik sıfatıyla açılan davalarda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması zorunludur. Bu eksiklik dava açıldıktan sonra da tamamlanabilir[65]. Birden fazla kiracı bulunması halinde mecburi dava arkadaşlığı vardır ve davanın tüm kiracılara birlikte yönlendirilmesi gerekir. Kiracılardan birinin dava dilekçesinde eksik gösterilmesi halinde bu kiracı yargılama aşamasında davaya dahil edilemez. Böyle bir durumda husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddi gerekir. Nitekim husumet davanın görülebilirlik şartlarından olup mahkemece resen dikkate alınmalıdır[66]. TBK’nın 350/son maddesine göre ihtiyaca dayanan tahliye davalarında kira sözleşmesi süreli ise sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Kanunun 353’üncü maddesi gereğince en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açılacağı konusunda irade açıklaması kiracıya yazılı olarak bildirilmişse dava açma süresi bir yıl uzamış sayılır. Yargıtay kararlarına göre dava açma süresi içerisinde bu tür bir yazı, kiracıya tebliğ edilmiş ise yeni dönem kira süresi bitimine kadar tahliye davası açılabilir. Yargıtay’a göre davacı sözlü kira akdine dayanır fakat davalı kira akdini inkar ederse yeniden imar ve inşa sebebine dayalı tahliye davasında öncelikle kiracılık ilişkisinin ispatlanmalı, tarafların bu hukuki ilişkinin ispatı için tanık dinletmesine izin verilmelidir[67]. Yine Yargıtay’a göre tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenen tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu işlemin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının tespit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme projesinin yetkili makamlarca onaylanması gerekmektedir[68]. Yine Yargıtay, tadilatın esaslı tadilat niteliğinde olup olmadığı, geçici tahliye gerektirip gerektirmediği, bu tadilat sırasında taşınmazda ikamet etmenin mümkün olup olmadığı araştırması gerektiğini ifade etmiştir[69]. Yargıtay dava konusu binanın ruhsatsız olmasının imar uygulaması nedeniyle tahliye istemine engel olmadığını belirtmiştir[70]. DAVANIN İSPATI Kiralayan veya malik tarafından bu maddeye dayanarak açılacak tahliye davasının dinlenebilmesi için bir takım şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu konuda mahkeme kendiliğinden inceleme yapar. Gerek yeniden inşada gerekse de imar amaçlı esas surette tamirde tasdikli proje mahkemeye mutlaka sunulmalıdır. Tasdik mercii ilgili belediyedir. Yeniden inşada bina tamamen yıkılarak yerine yenisi inşa edilmektedir. İmar amaçlı esas surette tamirde ise bina muhafaza edilmekte binanın daha iyi hale getirilmesi için işlem yapılmaktadır. Binadaki iyileştirme sağlayan tadilatın esaslı ve imar amaçlı olması şarttır. Yargıtay yeniden yapmak söz konusu olmadıkça sadece yıkmak için tahliyenin dava gerekçesi yapılamayacağını[71], yeniden inşaat nedeniyle tahliye istenilmesine rağmen tahliye ettirilip satılma maksadının güdülmesinin davanın reddini gerektirdiğine karar vermiştir[72]. PROJENİN İBRAZ ZORUNLULUĞU Taşınmazın yeniden inşa, imar amaçlı esasa surette tamir, tadil ve tevsi nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için diğer şartların yanında belediyece tasdik edilmiş yeniden inşa veya tadil tamir ve tevsi projesinin ibrazı ve bunun bilirkişi aracılığı ile mahallinde uygulanması gerekir. Dava ikame edildiği tarihte proje tasdik edilmemiş olabilir. Ancak yargılama aşamasında proje mutlaka ibraz olunmalıdır. Bu konuda ilgili belediyeye müracaat edilmiş ancak henüz sonuç alınamamışsa projenin bekletici mesele yapılması gerekir. Proje tasdikinin sağlanması için davacı tarafa gerekirse süre verilmeli ve süre sonu beklenmelidir. Bu kapsamda davanın devamı sırasında projenin ibrazı mümkün olup davanın açılışı sırasında dava dilekçesi ekinde mahkemeye sunulması zorunlu değildir. Zira davadan önce inşaat ruhsatı alınması zorunlu olmayıp tasdikli ön projeye dayanılarak dava açılabilir[73]. Yargıtay da bu hususta aynı yönde karar vermiştir[74]. Yargıtay bir kararında kiralanan yerin sadece bir kısmının kullanılması ve diğer kısımla irtibatın bir duvarla ayrılmasının mümkün olduğu hallerde kısmi tahliyeye hükmedilebileceğine karar vermiştir[75]. SONUÇ TBK’nın 350 ve 351’inci maddeleri kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerini düzenlemiştir. Bu sebepler, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi; ve de kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir. İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır. Yargıtay’ın bu konuda ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiğine dair kararlarına sıklıkla rastlanmaktadır. Doktrinde de ifade edildiği üzere ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Madde metninde belirtilen altsoy kavramına yalnız çocuklar değil torunlar ve torun çocuklar da girer. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre belirlenir. Özellikle kiraya verenin nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşleri bu kavram içine dahil edilebilir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda kabul edilmelidir. Ancak bu kişilerin fiilen nafaka alıyor olmasına gerek yoktur, nafaka koşullarının oluşması yeterlidir. Madde metninde geçen taşınmaza ihtiyacı olabilecek kişilerin tespiti amacıyla Türk Medeni Kanunu hükümleri dikkate alınmalıdır. Düzenlemede sayılan akrabaların dışında kalan kimselerin ihtiyacı için bu maddeye dayalı olarak dava açılamaz. Belirtilen sebeplere dayalı tahliye istemlerinde ihtiyacın varlığını ispat yükü davacı kiralayana aittir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi konusunda taraflar arasında ihtilaf çıktığı takdirde mahkeme açılan davanın kira sözleşmesi kapsamında süreye uygunluğunu öncelikle incelemekle yükümlüdür. Belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak dava açma hakkı kiralayana aittir. Yargıtay içtihatlarına göre malik ve intifa hakkı sahibinin dava açabileceği kabul edilmektedir. Doktrinde de malik sıfatıyla kuru mülkiyet sahibinin tek başına dava hakkı olmadığı belirtilmektedir. Bu kişilerin intifa hakkı sahibi ile birlikte dava açması gerekir. Malik olmayan bir kiraya veren de gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiralanan taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz ise kiralayan konumda olmayan paydaşın dava aşması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. İştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ise tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da muvafakatinin alınması gerekir. Usulüne uygun dava açıldıktan ve tüm iştirakçilerin katılımı sağlandıktan sonra bunlardan birinin davayı takipten vazgeçmesi davanın görülmesine engel teşkil etmez. Mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle de tüm kiracılar birlikte davalı olarak gösterilmelidir. Buradaki noksanlık daha sonra giderilemez. Nitekim Yargıtay uygulamasında tahliye davasının tüm kiracılara birlikte açılması gerektiği, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığını, bu eksiklik nedeniyle davanın reddi gerektiği ifade edilmiştir. KAYNAKÇA TUNABOYLU, Müslim Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, Yetkin Yayınları, Ankara 2013. YAVUZ, Cevdet Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınevi, İstanbul 2014. EREN, Fikret Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, Ankara 2017. YAVUZ, Nihat Kira Hukuk Şerhi, Adalet Yayınevi, Ankara 2017. YAVUZ, Nihat Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Adalet Yayınevi, 2. Baskı, Ankara 2015. KILIÇOĞLU, Mustafa Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Davaları, Bilge Yayınevi, 4. Baskı, Ankara 2017. ACAR, Faruk Kira Hukuku Şerhi, Beta Yayıncılık, 4. Bası, İstanbul 2017. [1] TUNABOYLU, [2] YAVUZ, Nihat, [3] YAVUZ, Nihat, [4] – 11307/11538. [5] YAVUZ, Nihat, [6] 7026/6922 –– 10622/10974. [7] EREN, [8] EREN, [9] YAVUZ, Cevdet, – EREN, [10] YAVUZ, Cevdet, [11] TUNABOYLU, [12] TUNABOYLU, [13] – 11798/12411. [14] EREN, [15] TUNABOYLU, [16] – 1960/2142. [17] – 2520/3246. Aynı Yönde KILIÇOĞLU, [18] TUNABOYLU, [19] TUNABOYLU, [20] TUNABOYLU, [21] TUNABOYLU, [22] – 2015/4706 E. 2016/1492 K. [23] – 2015/7744 E. 2016/427 K. [24] EREN, [25] EREN, [26] – 7360/10107. [27] TUNABOYLU, [28] TUNABOYLU, [29] – 2014/11405 E. 2014/11609 K.; “…uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkan tanınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken …” [30] KILIÇOĞLU, [31] EREN, – [32] YAVUZ, Nihat, [33] EREN, [34] YAVUZ, Cevdet, [35] – 8081/8277. [36] TUNABOYLU, [37] TUNABOYLU, [38] YHGK – 2014/6-224 E. 2015/2354 K. [39] – 2014/3336 E. 2014/4259 K. – Aynı Yönde – 2014/17011 E. 2014/692 K. [40] YAVUZ, Nihat, [41] YAVUZ, Nihat, [42] YHGK. – 188/288 – YAVUZ, Nihat, [43] – 13718/1804 – YAVUZ, Nihat, [44] – 8442/8786 – YAVUZ, Nihat, [45] YHGK. – 542/1062 – YAVUZ, Nihat, [46] – 10116/10094 [47] YHGK. – 863/1049. – – 7848/13238. [48] EREN, – [49] TUNABOYLU, [50] KILIÇOĞLU, [51] TUNABOYLU, [52] EREN, [53] – “…Şirket ihtiyacı için gerçek kişilere ait taşınmazların tahliyesi istenemez. Şirketler tüzel kişiliğe sahip olup ancak şirket malı için şirketin ihtiyacı bahse konu olabilir.” EREN, [54] TUNABOYLU, [55] – 7360/10107. [56] TUNABOYLU, [57] – 2014/1962 E. 2014/2219 K.; “…Türk Borçlar Kanunu 350/1 ve 351/1 maddesi gereğince işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dosya kapsamından davacının halen toptan tekstil konfeksiyon işini yaptığı yerde kiracı olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Şayet kirada ise yukarıda açıklanan ilke kararı doğrultusunda uzman bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılması, kirada değil ise yine kıyaslama yapılarak davacının ileri sürdüğü hususlarda hangi taşınmazın üstün vasıflı olduğunun araştırılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.” Sinerji İçtihat Programı. [58] – 2015/10447 E. 2016/3562 K.; “…Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.” Sinerji İçtihat Programı. Aynı yönde – 2014/11172 E. 2014/11803 K. – 2014/2295 E. 2014/2419 K. – KILIÇOĞLU, [59] – 2013/10473 E. 2013/13888 K. Aynı yönde – 2014/8962 E. 2014/10566 K. [60] – 2014/8918 E. 2014/10567 K. [61] – 2014/3239 E. 2014/6576 K. [62] EREN, [63] TUNABOYLU, [64] – 5105/5291. [65] TUNABOYLU, [66] TUNABOYLU, [67] – 2015/9381 E. 2016/721 K. [68] – 2015/2565 E. 2016/25 K. [69] – 2014/7869 E. 2014/9778 K. [70] – 2014/1151 E. 2014/2803 K. [71] – 639/548 YAVUZ, Nihat, [72] YHGK. – 648/163 YAVUZ, Nihat, [73] YAVUZ, Nihat, [74] YHGK. – 150/464. [75] – 913/1808. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra çeşitli nedenlerle kiracının tahliyesi davası açma gereksinimi doğabilmektedir. Kiracının tahliyesi için Kanun’da birçok hal düzenlenmiş olup kiranın ödenmemesi veya mal sahibinin ihtiyacı gibi birçok sebeple kiracıyı çıkarmak için mahkemede gerekçe gösterilebilir. Bu yazımızda aşağıda verilen başlıklar dâhilinde kiracının hangi hallerde nasıl tahliye edilebileceği anlatılacaktır. Yeni malikin gereksinimiMalikin gereksinimiİnşa ve imar sebebiyleTahliye taahhütnamesiKiracının ölümüÖzenle kullanma ve komşulara saygı göstermeAlt kira ve kullanım hakkının devriKira ilişkisinin devriÖnemli sebeplerKiracının iflasıKira sözleşmesi on yıl uzadıktan sonra tahliye davası açılmasıKiracının temerrüdü kira borcunun ödenmemesi Kiracının Kirayı Ödememesi Sebebiyle Tahliyesi Kiracının kira ödemede gecikmesi en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biridir. Kira borcunun ödenmemesi durumunda kiracıyı tahliye etmenin iki farklı yolu vardır Gecikmeden ötürü iki haklı ihtarTahliye talepli icra takibi İsimleri itibariyle farklı şekilde adlandırılsa dahi bu iki yöntem de kira borcunun ödenmemesi durumlarında uygulama alanı bulmaktadır. İki haklı ihtar Hukukumuzda Kiracı bir kira yılı içerisinde iki defa kira borcunu ödemezse Kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Ancak tahliye davasını açmadan önce ödenmeyen her ay için kiracıya ayrı ayrı ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Bu dava kira senesi dolduktan sonraki 1 ay içerisinde açılmalıdır. Dikkat Bu ihtarın yazılı şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Ayrıca icra takibi başlatmak da hukuken ihtar sayılır. Kiracıya bir sene içerisinde iki adet ihtar gönderdikten sonra kiracı kira borcunu ödese bile tahliye davası açmakta bir engel bulunmamaktadır. Ancak 1 aylık süre içerisinde dava açılmazsa kiracıyı tahliye etme imkânı ortadan kalkmaktadır. başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin Mayıs kirasını ödemeyen kiracıya bir ihtar gönderilmiş, ardından Kasım ayı kirası ödenmeyince Kasım ayı kirası için de ayrı bir icra takibi başlatılmış olsun. Bu durumda Kiracı kendisine ihtar gönderildikten sonra kira borcunu ödemiş olsa dahi, tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir. Bu noktada kira sözleşmesinin süresinin belirlenmesi tahliye davasının açılacağı zaman bakımından büyük önem taşımaktadır. Uygulamada kira sözleşmeleri çoğunlukla yazılı şekilde yapıldığı için sözleşme süresinin tespiti oldukça kolaydır. Sözlü şekilde yapılan kira sözleşmelerinde ise bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık yaşanacağı açıktır. Bu bakımdan kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklar bakımından daha faydalı olacaktır. Tahliye Talepli İcra Takibi İcradan Sonra Borcun 30 Gün İçinde Ödenmemesi Bir aylık kira borcunu ödemeyen kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi başlatılabilmektedir. Bu durumda icra müdürlüğü tarafından kiracıya bir ödeme emri gönderilmekte, ödeme emrinde borcun 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği bildirilmektedir. Kiracı ödeme emrini aldıktan sonra 7 gün içerisinde bu takibe itiraz edebilmektedir. Eğer 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmezse Kiraya Veren kiracıya karşı haciz imkânını kullanabilecektir. Kiracının itiraz ettiği durumda ise 6 ay içinde İcra mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması gerekmektedir. tarihinde muaccel olan Mart ayı kirasını ödemeyen kiracıya tarihinde ödeme emri gönderilmiştir. Kiracı en geç tarihine kadar icra takibine itiraz ettiğinde icra takibi durdurulmaktadır. Bu durumda en geç tarihine kadar kiracıya itirazın kaldırılması ve tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu yöntemin avantajlı yanı; tahliye davası kazanıldığında icra takibine devam ederek kiracının malvarlığına haciz koyulabilmekte ve kiracı tahliye edilebilmektedir. Dolayısıyla Kiraya Veren’in alacağına kavuşması noktasında en hızlı yöntemin tahliye talepli icra takibi başlatmak olduğunu söylemek mümkündür. Kiracı icra takibine itiraz etsin ya da etmesin 30 gün içerisinde kira borcunu ödediği takdirde kendisini tahliye etme imkânı kalmayacaktır. Ancak bu noktada da icra takibi başlatılmış olması sebebiyle taşınmaz sahibi kira alacağını faiziyle birlikte tahsil etmiş olmaktadır. Yeni Malikin Gereksinimi Bilindiği üzere konut veya işyeri maliki bulunan kişiler, gayrimenkulü kiraya vermiş olsalar bile söz konusu taşınmaz satış veya başka bir işlem neticesinde el değiştirebilmektedir. Bu gibi durumlarda çoğu zaman taşınmazın yeni sahibi olan kişi kiracıyı tahliye ederek evi ya da işyerini bizzat kullanmak istemektedir. Yeni malik dediğimiz bu kişi yalnızca kendi ihtiyaçları için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma ihtiyacı bulunduğu hallerde de kiracıya karşı tahliye davası açabilmektedir. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle kiracıya tahliye davası açabilmesi için belirli şartlara uyması gerekmektedirYeni malikin gayrimenkulü edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bu durumu ihtar etmesi gerekmektedir. Kiracı bu ihtarı almasına rağmen gayrimenkulden çıkmadığı takdirde altı ay sonra kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraya verilen taşınmazı tarihinde satış yoluyla devralan yeni malik tarihinde kiracıya ihtar göndermiştir. Bu ihtar kiracıya tarihinde ulaşmış ancak kiracı taşınmazdan çıkmamıştır. O halde en erken tarihinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Gayrimenkulün önceki sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmenin sona ermesinin beklendiği bu yöntemde kiracıya ihtar gönderilmesi gerekmemektedir. Sözleşme sona erdikten sonra kiracı halen gayrimenkulden çıkmamışsa 1 ay içerisinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi tarihinde sona ermesine rağmen kiracı taşınmazı halen kullanmaktadır. O halde en erken tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir. Son olarak bu sebeple tahliye davası Mal Sahibi gerçekten taşınmaza ihtiyacı olduğunu mahkeme nezdinde ispat etmelidir. Mahkeme ilgili kişinin ve ailesinin maliki olduğu gayrimenkullerin tespitini yapmak suretiyle ihtiyacın samimi olup olmadığını değerlendirmektedir. Mal Sahibinin Gereksinimi Taşınmazın sahibi olan kişi gayrimenkulü bizzat kullanma ihtiyacı içerisinde bulunduğu takdirde kiracıya tahliye davası açabilmektedir. Bu durumda da taşınmazın sahibi olan kişi yalnızca kendi ihtiyaçları için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma ihtiyacı bulunduğu hallerde kiracıyı tahliye edebilmektedir. Bu gibi hallerde açılacak olan dava kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa o sürenin sonunda; kira sözleşmesinde herhangi bir süre belirlenmemiş ya da kira sözleşmesi kendiliğinden uzamışsa fesih bildirim süresine uyarak bir ay içerisinde açılabilir. Kendisi de kirada oturmakta olan taşınmaz sahibi kendi konut ihtiyacı sebebiyle başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapmış olduğu kiracısına en erken tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilmektedir. Tahliye Taahhütnamesi Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracı yazılı olarak belirli bir tarihte gayrimenkulden çıkma sözü verebilmektedir. Buna tahliye taahhütnamesi denilmektedir. Söz verilen tarih geldiği halde kiracı taşınmazdan çıkmasa bile kiracıyı tahliye etmek mümkündür. Bu iki şekilde yapılabilmektedir Tahliye davası talepli icra takibi başlatmak. Tahliye talepli icra takibi başlatma yolu genelde birikmiş kira borcunun bulunduğu hallerde tercih edilmektedir. Zira kiracı icra takibine itiraz ettiği takdirde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilmektedir. İcra takibine itirazın söz konusu olmadığı durumda ise icra takibi kesinleşmekte ve kiracıyı dava açmadan tahliye etmek mümkün olmaktadır. Bu gibi uyuşmazlıklarda en önemli sorun tahliye taahhütnamesinin geçerli şekilde yapılmış olması noktasında toplanmaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için Kanunda aranan şartlar şunlardır Tahliye taahhüdü yazılı olmalı yani kiracı tarafından bizzat imzalanmış serbest iradesi ile yani herhangi bir baskı altında kalmaksızın tahliye sözü vermiş sözü verilen tarih en erken kira sözleşmesinin başlangıcından bir gün sonrası olmalıdır. başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi yapılmışsa Kiracı en erken tarihinde taşınmazı tahliye etme sözü verebilmektedir. DİĞER TAHLİYE SEBEPLERİ İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Taşınmaz kiraya verildikten sonra gayrimenkulde birtakım inşa faaliyetleri gerçekleştirme ihtiyacı gündeme gelebilmektedir. Taşınmaza yapılacak basit tadilatlar kiracı içerisinde dururken gerçekleştirilebilecekken bazı inşaat ve imar faaliyetlerinin kiracı taşınmazdan çıkmadan yapılması imkânsız olmaktadır. Bu durumda kiracıya önceden ihtarda bulunma gerekliliği yoktur. Bir önceki başlıkta açıkladığımız dava süreleri içerisinde kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Kiracının ölümü Kiracının ölmesi halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracı ölse dahi kiracı ile aynı evde oturanlar veya kiracının ortakları kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Böylece kira sözleşmesi bu kimselerle yapılmış gibi aynen devam etmektedir. Ancak kira sözleşmesine sonradan taraf olan kimseler sözleşmenin şartlarına uymak zorundadırlar. Yani ölen kiracı ile hangi şartlar üzerinde anlaşılmışsa sözleşme yine aynı şartlar çerçevesinde devam etmektedir. Yeni kiracılar sözleşmenin şartlarına uygun davranmadıkları takdirde bu kiracılara karşı tahliyesi davası açılabilmektedir. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme Kiracı kiralamış olduğu taşınmaza bilerek ve isteyerek ağır bir zarar verirse kendisine hiçbir uyarıda bulunmaksızın kira sözleşmesi feshedilebilmektedir. Sözleşme feshedildikten sonra kiracı kendi rızasıyla taşınmazdan çıkmazsa eğer kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Kiracı taşınmazı özenle kullanmak zorundadır. Taşınmazın özensiz kullanılması halinde kiracıya uyarı niteliğinde bir ihtar gönderilmektedir. Bu ihtarda en az otuz gün içerisinde söz konusu duruma son verilmesi ve -varsa eğer- gayrimenkulde oluşan hasarların giderilmesi istenmektedir. Kiracı kendisine tanınan bu süre içerisinde taşınmazı özensiz biçimde kullanmaya devam ederse kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Komşularını rahatsız edecek davranışlar sergileyen kiracının da tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının davranışları çekilmez bir hale gelmişse eğer ihtar göndermeye bile gerek yoktur. Bu durumda sözleşme derhal feshedilebilmektedir. Ancak bunun dışındaki hallerde kiracıya davranışlarına son vermesi için en az otuz gün süre tanınmaktadır. Bu süre geçtikten sonra da rahatsız edici davranışlarını sürdürmeye devam eden kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Kiracının gayrimenkul malikine karşı suç işlemesi durumunda kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının taşınmazın sahibine karşı tehdit suçunu işlediği bir olayda Yargıtay kiracıya ihtarda bile bulunmadan tahliye davası açılabileceğine karar vermiştir. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Kiracı taşınmaz sahibinin rızasını alarak gayrimenkulün bir kısmını veya tamamını başkasına kiraya verebilmektedir. Buna alt kira ilişkisi, ikinci kiracıya ise alt kiracı denmektedir. Alt kira ilişkisinin geçerli olması için taşınmaz sahibinin yazılı şekilde rızası alınması gerekmektedir. Kiracı taşınmazı başkasına kiraya vermek yerine yalnızca kullanma hakkını da devredebilmektedir. Bu durumda da taşınmazın sahibinden yazılı rızanın alınmış olması zorunludur. Kiracı taşınmaz sahibinin yazılı şekilde rızasını almadan başkasına kiraya verir ya da kullanma hakkını devrederse taşınmaz sahibi kendi kiracısına tahliye davası açabilmektedir. Tahliye davası kazanıldığı takdirde alt kiracı da taşınmazdan çıkmak zorunda kalmaktadır. Asıl kiracı ile yapılan kira sözleşmesinde taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı belirtilmişse eğer alt kiracı da bu kurala uymak zorundadır. Alt kiracı gayrimenkulü başka bir amaçla kullanırsa eğer alt kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Kira İlişkisinin Devri Kiracı taşınmaz sahibinin yazılı rızasını alarak kira ilişkisini başkasına devredebilmektedir. Bu yazılı rıza alınmadan yapılan devir işlemi geçersiz olmaktadır. Bu durumda kira ilişkisinin devrine rıza göstermeyen taşınmaz sahibi tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilmektedir. Önemli Sebeplerin Varlığı Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan yeni şartlar kira ilişkisinin sürdürülmesini taşınmaz sahibi için çekilmez hale getiriyor olabilmektedir. Bu tarz durumlara savaş, ekonomik kriz gibi olaylar örnek gösterilebilir. Dikkat edilirse burada taşınmazın sahibini zor durumda bırakan olayın ortaya çıkmasında kiracının bir kusuru bulunmamaktadır. Bu gibi hallerde de tahliye davası açarak kiracı tahliye edilebilmektedir. Kiracının İflası Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra kiracının iflas etmesi durumunda kira borcunun ödenmesi risk altına girmektedir. Bu durumda taşınmaz sahibi kirayı ve iflas mamasına yazılı bildirimde bulunarak kendisine güvence verilmesi için uygun bir süre tanımaktadır. Kiracıya ve iflas masasına tanınan süre içerisinde taşınmaz sahibine güvence verilmezse tahliye davası açılarak kiracı tahliye edilebilmektedir. Kira Sözleşmesi On Yıl Uzadıktan Sonra Tahliye Davası Açılması Kira sözleşmesi kira ilişkisinin süresi belirlenmiş olabilmektedir. Bu süre geçmesine rağmen kiracı sözleşmeyi sona erdirmediğinde sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzamaktadır. Kiracı her yılın sonunda sözleşmeyi sona erdirme imkanına sahipken taşınmaz sahibinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesi on yıl uzadıktan sonra taşınmaz sahibi de tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilmektedir. Bu hakkın kullanılabilmesi için 10. uzama senesinin bitimine en az üç ay kala kiracıya ihtar gönderilmesi gerekmektedir. İhtarı almasına rağmen taşınmazdan çıkmayan kiracıya kira yılının bitiminde tahliye davası açılabilmektedir. başlangıç tarihli bir sözleşme kiracı tarafından feshedilmediği takdirde tarihinde kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracı tarafından feshedilmeyen sözleşme her sene sonunda bir yıl daha uzamaktadır. Taşınmaz sahibi en geç tarihinde kiracıya çık ihtarında bulunarak tarihinde tahliye davası açabilmektedir. Kira sözleşmesi herhangi kira süresi belirlemeden yapılmış olabilmektedir. Bu durumda da on yıl geçtikten sonra kiracıya karşı tahliye davası açılabilmektedir. Av. Elif Emirali Av. Oğuz Yavuz

kira tespit davası devam ederken tahliye